On l'a expliqué précédemment, la défense à saisie immobilière n'est pas chose aisée.
La saisie immobilière est une mesure ultime, que les prêteurs professionnels ne prennent qu'à contre-coeur, bien qu'elle soit efficace. Elle est toujours précédée d'un événement que la pratique désigne comme la "déchéance du terme".
Cette solennité consiste en une lettre recommandée, qu'à précédé une nécessaire mise en demeure, notifiant à l'emprunteur immobilier la perte du droit à l'amortissement de son prêt.
Ce qui signifie que la banque prêteuse exige un remboursement intégral immédiat du capital restant dû, augmenté de la pénalité de déchéance de 7%.
La loi n'encadre autrement que par trois lignes pas les modalités de la "déchéance" :
L.312-39 du Code de la Consommation : "En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt".
Cette notification est, en vérité, catastrophique pour l'emprunteur.
Elle entraîne une succession de conséquences négatives pour l'emprunteur déchu :
La perte du bénéfice de l'amortissement (vu ci-avant) et l'exigibilité immédiate de l totalité du prêt, y compris les échéances impayées ;
La perte du bénéfice de l'assurance de prêt ;
L'accroissement de la dette par l'application de la pénalité de déchéance de 7% ;
L'augmentation supplémentaire de la dette par le calcul des intérêts au taux conventionnel en prenant pour base la totalité du décompte de déchéance ;
Le fichage FICP et l'impossibilité de se refinancer ;
Le risque tangible de perte de l'immeuble financé par le prêt ;
Bref, mieux vaut s'épargner cette "fulgurance" financière.
Mais est-il possible de contester devant le Juge la régularité de la déchéance ?
Peu de difficulté si le créancier a négligé de mettre l'emprunteur en demeure, ce qui, en pratique, reste rare.
Très difficile en revanche si une mise en demeure a effectivement précédé la déchéance du terme.
L'affaire commentée apporte cependant une limite à cette pratique punitive : la déchéance n'est pas régulière si elle n'émane pas du prêteur, mais d'un tiers : un groupement Fédéral, un avocat non mandaté.
Dans l'affaire commentée une Cour d'Appel a sanctionné cette irrégularité plutôt rare.
En résumé :
Devant le Juge de l'exécution statuant en matière de saisie immobilière, la partie saisie - son avocat - doit soulever toutes les contestations envisageables, sous peine d'être irrecevable à le faire en appel, sauf exceptions.
La contestation de la déchéance du terme est un exercice périlleux, souvent peu fructueux, sauf rares exceptions.
La sortie de saisie immobilière ne peut pas passer par les circuits bancaires (cf.le fichage évoqué précédemment).
Les solutions alternatives permettant de conserver son logement tout en sortant de la saisie immobilière sont indigentes :
a) Celles basées sur une vente volontaire à prix réduit avec clause de rachat ;
b) Celles basées sur un effet de levier ;