Au sujet du Carry-Forward
En quoi consiste la technique du financement porté ?
Quelles sont les différences avec le réméré ?
Portage et réméré impliquent une mécanique de circulation des obligations de l'emprunteur, entre un débiteur immobilier, une banque prêteuse et un tiers investisseur.
Le tableau ci-dessous analyse et compare les étapes des deux opérations.
Rubrique | Réméré | Portage | Observation |
|---|---|---|---|
1 - Dette bancaire | La dette bancaire est soldée sur le prix de vente du bien de l'emprunteur | La dette bancaire est négociée puis rachetée par l'investisseur | Le portage engage par conséquent le débiteur sur des sommes moins élevées |
2 - Vente immobilière | En réméré, le débiteur de la banque vends son bien à l'investisseur | En portage, le débiteur ne vends pas son bien mais il l'apporte dans une Fiducie dans laquelle ses intérêts sont associés avec ceux de l'investisseur | Le portge ne génère aucun droit fiscal dans certaines conditions |
3 - Occupation | Le débiteur paie une indemnité d'occupation mensuelle à l'investisseur | Les coût d'occupation sont nuls | Le débiteur porté peut épargner pour constituer un apport futur amorçant le débouclage |
4 - Débouclage | Le débiteur rachète l'immeuble au prix des coûts engagés augmentés d'une marge | Le débiteur rachète le compte Fiduciaire de l'investisseur à un prix fixé à l'avance | Les conditions de sorties sont optimisées pour le débiteur-porté |
À retenir
Les deux mécanisme ne s'adressent en réalité pas tout à fait aux mêmes cas de figure.
Si la vente à réméré peut intervenir sur une base très large, le Forward ne sera possible que sur des déchéance du terme plutôt anciennes, une recouvrabilité très dégradée et des actifs d'assez forte valeur.
À la différence du réméré, le Forward (Financement porté) n'implique pas que l'emprunteur se dépossède de son immeuble, qu'il n'aura donc pas à racheter. L'empilement d'opérations de vente en réméré entraîne malheureusement un empilement des frais que l'emprunteur rachètera in fine à l'investisseur.
Les coûts de rachat deviennent donc nettement plus élevés au moment du débouclage du réméré, dépourvu par ailleurs d'effet de levier.
À l'inverse, le Forward peut être racheté à terme par la structure porteuse, dont le bilan est sain et dont la notation financière n'est par ailleurs pas dégradée.
