Par acte notarié, une SCI vend différents lots d’un bien immobilier, l'un d'entre eux, destiné à l'habitation selon le permis de construire obtenu ayant toutefois été transformé en surface de vente commerciale.
Un procès-verbal d’infractions au Code de l’urbanisme et au PLU (plan local d'urbanisme) visant le changement de destination du lot est établi à l’encontre de l’acquéreur et du notaire rédacteur.
L’acquéreur assigne en conséquence le vendeur et le notaire en nullité de la vente intervenue et en indemnisation. De son côté, le vendeur demande la condamnation du notaire à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.
La cour d’appel de Paris annule effectivement la vente, ordonne les restitutions qui en sont la conséquence et condamne le vendeur à payer à l’acquéreur des sommes au titre des travaux de mise en conformité, des charges de copropriété, du coût de l’assurance et des taxes foncières, mais elle rejette la demande de garantie du vendeur à l'encontre du notaire, aux motifs que ces condamnations ne correspondraient pas à des préjudices pouvant être indemnisés, mais à des restitutions.
Si la Cour de cassation confirme l’annulation de la vente et les condamnations prononcées à l'encontre du vendeur, elle juge, au visa de l’article 1240 du Code Civil (ancien article 1382 du même Code), que les condamnations prononcées au titre des charges de copropriété, du coût de l’assurance et des taxes foncières ne constituent pas des restitutions consécutives à l’annulation de la vente, mais présentent un caractère indemnitaire.
En résumé :
Pour la sécurité juridique de toutes les parties à la vente immobilière, le notaire est particulièrement attentif à vérifier que l'immeuble cédé est en tous points conforme aux autorisations et règlementations d'urbanisme.
Ces prescriptions, souvent touffues et complexes, impliquent des soins de vérifications étendus de la part de l'Officier Public chargé de recevoir une mutation.
Le préjudice qui s'évince de l'annulation d'une vente ne siège pas sur la restitution du prix de vente, puisque l'immeuble est également restitué en contrepartie, mais il repose sur les impenses de l'acquéreur (les frais payés qui ne reçoivent aucune contrepartie : les charges de copropriété réglées, le coût de l'assurance et de la taxe foncière.