Solution adaptée à la situation des propriétaire sans descendance ou souhaitant réduire l'assiette successorale, la vente à rente viagère ne va pas sans poser difficultés lorsque le service de la rente est interrompu.
La seule sanction que prévoit la loi en cas de défaut de règlement des arrérages de rente est la possibilité offerte au créditrentier de saisir les avoir de son débiteur pour se payer (v. article 1978 du Code Civil : "Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages").
Ce texte n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent l'aménager ou y déroger, en prévoyant par exemple la résolution du contrat en cas de défaut.
Dans cette affaire, Une maison d'habitation est vendue moyennant la constitution d’une rente viagère, payable mensuellement.
La convention comportait la clause suivante : « À défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de la rente et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer en justice la résolution de la présente vente nonobstant l’offre postérieure des arrérages ».
Arguant du non paiement de la rente depuis une certaine date, le crédirentier faisait délivrer un commandement de payer visant la clause ci-dessus, puis assignait le débirentier pour obtenir la résolution de la vente, le paiement de l’arriéré des rentes, ainsi que des dommages-intérêts.
La Cour de cassation va préciser que la clause résolutoire de plein droit, qui permet aux parties de soustraire la résolution d’une convention à l’appréciation des juges, doit être exprimée de manière non équivoque.
Elle juge que la clause résolutoire de l'espèce avait pour seul objet de permettre au crédirentier de demander en justice le prononcé de la résolution et non de faire constater par le juge, sans pouvoir d’appréciation, cette résolution.
A noter :
La sanction légale en cas de défaut de paiement de la rente (C. civ. art. 1978) n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger en insérant dans l'acte une clause résolutoire. Il peut s'agir d'une clause résolutoire simple, qui ne permet d'obtenir la résolution que par voie judiciaire et qui laisse au juge une large liberté d'appréciation tenant notamment à la situation du débiteur. Les parties peuvent également insérer une clause résolutoire de plein droit : le contrat est alors résolu de plein droit du seul fait du non-paiement par le débirentier (Cass. 3e civ. 13-7-2016 n° 15-16.626 FS-D). Le juge ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation. Il doit constater la résolution dès lors que le non-paiement et les modalités fixées au contrat sont constatés.
En résumé :
N'est pas une clause résolutoire de plein droit celle qui donne, en cas de manquement de l'une des parties à ses obligations, à l'autre partie la faculté de faire prononcer sa résolution (Solution ancienne : Cass. 1e civ. 16-7-1992 n° 90-17.760 : Bull. civ. I n° 227).
Dans l'hypothèse inverse dans laquelle le Juge ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation. : (Cass. 3e civ. 13-7-2016 n° 15-16.626 FS-D). Il doit dans ce cas constater la résolution dès lors que le non-paiement et les modalités fixées au contrat sont constatés.
Attention toutefois à l'effet "boomerang" de ce type de clause, puisque si le débirentier obtient satisfaction, il doit restituer le bBouquet qu'il a reçu, ainsi que l'ensemble des arrérages qui lui ont été servis depuis le début du contrat.
En pratique, il est prudent d'éviter les difficultés liées aux rédactions aventureuses des clauses résolutoires, en mettant par exemple en place des garanties profitant au créditrentier, telles que des garanties bancaires ou des sûretés réelles ou fiduciaires.
De telles garanties seraient sans doutes bien plus efficaces, puisque le défaut de mise en place de ces garanties ouvre au créditrentier l'action en résiliation prévue par les dispositions de l'article 1977 du Code Civil ("Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution"), action qui n'implique pas de restitutions en cas de succès.